Grondbeleid

Vanaf het ontstaan van de gemeente in 1984 bezit Zeewolde, door de overdracht vanuit de Rijksdienst voor IJsselmeerpolders, grond voor de ontwikkeling van woningbouwlocaties, werklocaties en voorzieningen. De gemeente nam hierbij als vanzelfsprekend een actieve rol in. Nieuwe gronden werden aangekocht, ontwikkeld en uitgegeven.

Ruim 40 jaar later is het hebben en verkrijgen van grondposities minder vanzelfsprekend. In de vastgestelde Nota Grondbeleid 2025 kiest de gemeente Zeewolde voor dynamisch grondbeleid. Daarin blijft de voorkeur om een actieve rol in te nemen maar is het uiteindelijk te voeren grondbeleid mede afhankelijk van ambities, beleidskaders en mate van regievoering.

Een grex geeft een gedetailleerd beeld van de diverse kosten en opbrengsten die zich voordoen bij de ontwikkeling van een locatie. Er wordt aangegeven welke kosten en opbrengsten al zijn gemaakt (boekwaarde) en wat de resterende begrote kosten en opbrengsten zijn, verdeeld over de verdere looptijd van de grex (faseren).

Een grex wordt ieder jaar bijgesteld. De inhoudelijke kosten- en opbrengstenramingen worden opnieuw beoordeeld en worden periodiek ter toetsing voorgelegd aan externe specialisten.

In een grex worden de kosten en opbrengsten nominaal geraamd (vast prijspeil) en vervolgens over de resterende looptijd gefaseerd. Doordat fasering nagenoeg altijd over meerdere jaren gaat, heeft een grex te maken met factoren als rente en inflatie. Rekenparameters geven deze factoren weer.

In de vigerende grexen worden de volgende parameters gehanteerd:
Kostenparameter                                                                3%
Opbrengstenparameter woningbouwlocaties  3%
Opbrengstenparameter bedrijventerreinen      2%
Renteparameter*                                                                0%
* Voor de grondverwerving van Trekkersveld IV is een lening aangetrokken met een rentepercentage van -0,4%. De bijbehorende renteopbrengst wordt als projectfinanciering binnen de grex Trekkersveld IV verwerkt.

In onderstaande tabel wordt de begrote boekwaarde per 31 december 2026 weergegeven van de ontwikkellocaties, getotaliseerd op hoofdniveau. Deze tabel is een afgeleide van de vastgestelde grexen in 2025. Bij de weergave van de boekwaarde wordt tussentijds genomen winst buiten beschouwing gelaten.

NB: Boekwaarde -/- betekent per saldo meer gerealiseerde opbrengsten dan kosten.

Er vinden jaarlijks herzieningen of actualisaties van de grexen plaats waardoor de begrote kosten en opbrengsten zullen wijzigen. Daarnaast zullen de werkelijke kosten en opbrengsten altijd verschillen van de raming.

De verwachte ontwikkeling van de verschillende locaties in 2026 wordt in onderstaande tabel weergegeven op basis van het aantal m2 aan te kopen en te verkopen grond. De gegevens zijn gebaseerd op de vastgestelde grexen in 2025 en zijn getotaliseerd op hoofdniveau.

Het verwachte financiële eindresultaat van een grex wordt reële waarde genoemd. Hierbij wordt rekening gehouden met de vastgestelde rekenparameters. Doordat iedere gemeente deze parameters afzonderlijk mag bepalen, is er geen goede vergelijking mogelijk tussen verschillende gemeenten. Daarom wordt het verwachte resultaat ook op nominale waarde gepresenteerd. Hierbij worden de rekenparameters op 0% gezet waardoor alleen de nominale kosten en opbrengsten worden meegenomen.

In onderstaande tabel worden de resultaten weergegeven van de grexen die eind 2026 nog actief zijn:
A) Reële waarde methode.
B) Nominale waarde methode.

-/- is voordelig

In de categorie Inbreidingslocaties zit een verliesgevende grondexploitatie: Vlierbes. Voor dit verlies is in de begroting een voorziening getroffen.

Van het per saldo voordelige resultaat ad € 89.433.368,- is in de afgelopen jaarrekeningen (t/m 2024) in totaal reeds € 47.374.968,- als tussentijdse winst genomen.

Conform het BBV dienen gemeenten jaarlijks tussentijds winst te nemen. Hierbij wordt de Poc (Percentage of completion) methode toegepast. Afhankelijk van de fase waarin de grondexploitatie verkeert, zowel wat betreft de kosten als de opbrengsten, dient reeds een percentage van het begrote eindresultaat als winst te worden genomen. 

Tussentijds genomen winsten worden binnen de Zeewolde in eerste instantie toegevoegd aan de beklemde bestemmingsreserve “BBV-winst grondexploitaties”. Wanneer deze winsten volledig voldoen aan het voorzichtigheidsprincipe, worden ze vrij besteedbaar en vindt dotatie plaats aan de Algemene reserve.

Binnen actief grondbeleid worden de risico’s volledig door de gemeente gedragen. Jaarlijks worden deze bij de herziening van de grondexploitaties geanalyseerd en gekwantificeerd. 

De berekende risico's worden in 1e instantie opgevangen binnen de nog te nemen tussentijdse winst van de desbetreffende grondexploitatie. Indien dit niet (volledig) mogelijk is worden de (resterende) risico's opgevangen binnen de bestemmingsreserve BBV-winsten grondexploitaties. Risico's van verliesgevende grondexploitaties worden volledig opgevangen door deze bestemmingsreserve.